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Financement des logements sociaux

Logements locatifs sociaux ou logements locatifs publics

On distingue les logements sociaux "familiaux" (appartements ou maisons proposés à la location pour des ménages "ordinaires" par des bailleurs sociaux ou assimilés) des logements sociaux "spécifiques" ou places d'hébergement (logements ou lits des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes "EHPAD", des foyers de personnes handicapées "FPH", de jeunes travailleurs "FJT", de travailleurs migrants "FTM", des résidences sociales, des centres d'hébergement et de réinsertion sociale, des résidences étudiantes...).
 

L'article 55 de la loi SRU du 13 décembre 2000 (codifié dans l'article L.302-5 du Code de la Construction et de l'Habitation) définit précisément les catégories d'habitat qui entrent dans la dénomination "logement social".

 

Les logements sociaux neufs peuvent être des logements :

 

  • "très sociaux", financés en PLAI (Prêt Locatif Aidé d'Intégration) : logements familiaux ou spécifiques (résidences sociales...)
  • "sociaux ordinaires", financés en PLUS (Prêt locatif à Usage Social) ou en PLUS-CD (idem PLUS, mais pour des logements démolis puis reconstruits) : logements familiaux
  • "sociaux intermédiaires", financés en PLS (Prêt Locatif Social) : logements familiaux ou spécifiques (EHPAD, logements étudiants...)

Les loyers qui y sont appliqués sont définis à partir du loyer maximum de zone (LMZ) révisé chaque année.

 

Deux types de dispositifs existent : le "droit commun" et la rénovation urbaine, dont les crédits Etat sont gérés par l'Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU), la Métropole n'étant pas délégataire des aides à la pierre de l'ANRU (enveloppe gérée par la Direction départementale de l'Isère). 

Droit commun

La Métropole est délégataire des crédits d'aide à la pierre de l'Etat. Par conséquent, elle instruit les dossiers et prend les décisions de financement en son nom propre et au nom de l'Etat.


Les bailleurs sociaux déposent des dossiers de demande de financement (avec descriptif du projet, prix de revient et plan de financement prévisionnels) auprès de la Métropole, de la Caisse des Dépôts et Consignation (CDC), et d'autres financeurs. Tous les mois, un "Comité Technique des Financeurs" (CTF) se réunit à la Métropole, au cours duquel les dossiers sont agréés. L'Etat et la Métropole apportent une subvention aux logements financés par prêt locatif aidé d’intégration (« PLAI »)  et par prêt locatif à usage sociale (« PLUS »). La Métropole finance également les logements locatifs sociaux qui ont reçu au préalable un agrément de l’ANRU.


D'autres financeurs interviennent hors "guichet unique" Etat-Métropole :

 

- La Caisse des Dépôts et Consignations qui distribuent les prêts principaux ;

- Les organismes HLM sur leurs fonds propres ;

- Action logement, qui peut aider tous les logements familiaux (PLAI, PLUS, PLS) ;

- Les communes, qui peuvent aider tous les types de produits, mis à part les PLS promoteurs ;
- La région Rhône-Alpes Auvergne, qui subventionne les PLAI et les PLUS (selon un référentiel « QEB » à respecter) ;

- Le Département de l'Isère, qui subventionne les PLAI réalisés par la maîtrise d’ouvrage d’insertion (acquisition-amélioration dans le parc existant), selon un référentiel à respecter.

Système d'aide de la Métropole pour le logement social neuf

La Métropole possède deux niveaux d'aide : une aide aux bailleurs sociaux (A) et une aide de minoration foncière (B).
 

A - L'aide au logement locatif social
 

L'aide à l'équilibre est différenciée selon trois segments de production :

  • l'extension urbaine (opérations réalisées sur des terrains non bâtis, sans nécessité d’une remise en état du sol)
  • le « renouvellement urbain » (opérations réalisées en maitrise d’ouvrage directe des organismes HLM, sur des terrains libérés d'un ancien usage bâti, nécessitant une transformation du foncier)
  • le renouvellement patrimonial (opérations en acquisition-amélioration dans le parc existant de logements)

Télécharger ci-dessous les délibérations du 1er avril 2016 (aides à la pierre de l'État) et du 27 mai 2016 (aides de la Métropole au logement locatif social)

 

 

B – Aide minoration foncière

 

Le fonds de minoration est instauré à titre expérimental dès l’année 2016.

 

L’établissement Public foncier local du Dauphiné (EPFL-D) a instauré par délibérations de son conseil d’administration en date du 10 décembre 2015 et du 17 mars 2016, à titre expérimental sur 2016, un fonds de minoration foncière à appliquer sur des tènements en sortie de portage et en stock au 31/12/2015.

 

La mise en œuvre s’effectue sur décision spécifique de l’EPFL-D, après saisine de l’EPCI concerné et une phase obligatoire d’acquisition-portage-cession et selon une grille référentielle d’accès fixant 5 orientations :
 

  • Orientation n° 1 : la réduction du prix de cession participant à la prise en charge des coûts de proto-aménagement supportés par l’EPFL-D ;
  • Orientation n° 2 : l’allègement de la charge foncière sur le logement aidé en minorant les prix de sorties de portage des opérations de logements sociaux et d’accession sociale ;
  • Orientation n° 3 : la cession « gratuite » ou minorée du terrain au bénéfice de l’EPCI membre préalablement constitué collectivité garante dans le cadre d’une mise à bail de terrain à un opérateur social ;
  • Orientation n° 4 : l’allègement de la charge foncière par la prise en compte de la valorisation économique du bien pendant la durée du portage ;
  • Orientation n° 5 : la réduction du prix de cession dans le cadre du soutien au maintien des zones économiques.

 

Télécharger ci-dessous la délibération du 30 septembre 2016 relative au fonds de minoration foncière mis en place à titre expérimental en 2016 par l’EPFL-D – Modalités d’affectation pour la Métropole pour l’année 2016.

ANRU (Agence Nationale de la Rénovation Urbaine)

Sur le territoire de la Métropole, 7 quartiers sont concernés par des conventions de rénovation urbaine signées avec l'ANRU.
 

Ces conventions prévoient divers types d'intervention sur ces quartiers, dont des démolitions et reconstructions, selon le principe du "1 pour 1" (il doit y avoir au moins autant de logements reconstruits que de logements détruits). Les reconstructions peuvent avoir lieu sur site ou sur d'autres territoires de la commune, voire de l'agglomération.


Les logements financés par l'ANRU sont dans la plupart des cas des PLUS-CD. Ce peut être aussi des PLUS ou des PLAI (lorsqu'il n'y a pas de démolition). Ils perçoivent des subventions de l'Etat via l'ANRU, de la Région (hors crédits délégués à la Métropole), du Conseil Général, de la Métropole (sur le même barème que pour le "droit commun"), des communes, et éventuellement d'autres financeurs.

Réhabilitation du parc social hors dispositif ANRU

Le dispositif d'aide de la Métropole pour la réhabilitation du parc HLM est en cours de redéfinition.
 

Il devrait comporter plusieurs volets :

  • réhabilitation thermique et amélioration de la performance énergétique
  • gestion urbaine de proximité
  • aide aux mutations
  • réhabilitation des logements spécifiques grâce à un soutien aux associations gestionnaires.

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