Droit commun (Plan de cohésion sociale)

La Métro est délégataire des crédits d'aide à la pierre de l'Etat et de la Région Rhône-Alpes. Par conséquent, elle instruit les dossiers et prend les décisions de financement en son nom propre, au nom de la Région et au nom de l'Etat.

Les bailleurs sociaux déposent des dossiers de demande de financement (avec descriptif du projet, prix de revient et plan de financement prévisionnels) auprès de la Métro, de la Caisse des Dépôts et Consignation (CDC), et d'autres financeurs. Tous les mois, un "Comité Technique des Financeurs" (CTF) se réunit à la Métro, au cours duquel les dossiers sont agréés conjointement par les différents financeurs.

• L'Etat subventionne les PLAI (familiaux et spécifiques) et les PLUS.
• La Région subventionne les PLAI (familiaux et spécifiques) et les PLUS.
• La Métro subventionne les PLAI (familiaux et spécifiques), les PLUS et les PLS spécifiques.

D'autres financeurs interviennent hors "guichet unique" Métro :

- Les communes, qui peuvent aider tous les types de produits, mis à part les PLS promoteurs
- Les collecteurs, qui peuvent aider tous les logements familiaux (PLAI, PLUS, PLS) hors promoteurs
- D'autres financeurs, qui interviennent au cas par cas (l'Europe, l'ADEME...
- Le Conseil Général, qui subventionne les PLAI (familiaux et spécifiques), les PLUS, les PLS familiaux bailleurs, certains PLS spécifiques (EHPAD)

Environ le quart du prix de revient d'une opération de logement social en construction neuve est couvert par les subventions, les deux-tiers par les emprunts et le reste par les fonds propres des bailleurs.

En acquisition-amélioration, la part des subventions est supérieure (plus de 35%) et celle des emprunts plus faible (moins de 55%).

Système d'aide de la Métro pour le logement social neuf

La Métro a deux niveaux d'aide : une aide aux communes (A) et une aide aux bailleurs sociaux (B).

A - L'aide aux communes pour leurs opérations de constructions neuves

(délibération 1DPU11DL0168 Habitat du 11 mars 2011)

Au vu des objectifs ambitieux de production de logements portés au PLH 2010-2015, un dispositif d'accompagnement financier des communes a été mis en place sur la période 2011-2015. Ce dispositif concerne la réalisation d'opérations de constructions neuves de logements répondant à des caractéristiques de mixité sociale, de densité et formes urbaines, d'encadrement du prix de cession de la SHON sociale et de calendrier opérationnel.

Bénéficiaires du dispositif d'aide aux communes

• Communes (hormis les opérations en ZAC communautaire) signataires avec la Métro d'une convention d'objectifs et de moyens pour la mise en oeuvre du PLH 2010-2015.

Critères de recevabilité et caractérisitiques des opérations ouvrant droit à une demande d'accompagnement :

• Sont éligibles les opérations de constructions neuves de logements familiaux dont la programmation ou la livraison est à intervenir durant la période du PLH 2010-2015 et qui répondent aux critères et caractéristiques de mixité sociale (exprimée en m2 de SHON), de densité et formes urbaines, d'encadrement du prix de cession de la SHON sociale et de calendrier opérationnel (voir détails dans la délibération).

Attention, certaines opérations sont exclues de ce dispositif :  logements réalisés en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), opérations en PLUS CD - ANRU ou non ANRU, logements spécifiques (EHPAD, logements étudiants...), opérations dont les acquisitions ont bénéficié de l'ancien Plan d'actions foncières de la Métro ou d'une aide au foncier attribuée par la Métro (ancien dispositif, opérations dont la signature de ou des actes de cession foncière est déjà intervenue...

B - L'aide à l'équilibre aux bailleurs sociaux

(délibération 6QODL1129 du 16 décembre 2005 et délibération 1DPU08DL0037 Env du 8 février 2008, revues par la délibération 1DPU09DL0028 Habitat du 6 février 2009)

L'aide à l'équilibre est différenciée selon trois segments de production :

• - l'extension urbaine (opérations réalisées sur des terrains non bâtis en consommation d'espaces naturels ou agricoles, y compris les ZAC)
• - le renouvellement urbain (opérations réalisées sur des terrains libérés d'un ancien usage bâti, nécessitant une transformation du foncier)
• - le renouvellement patrimonial (opérations en acquisition-amélioration)

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(référentiel, critères d'éligibilité, modalités d'instruction…)
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Logements locatifs sociaux ou Logements locatifs publics :

On distingue les logements sociaux "familiaux" (appartements ou maisons proposés à la location pour des ménages "ordinaires" par des bailleurs sociaux ou assimilés) des logements sociaux "spécifiques" ou places d'hébergement (logements ou lits des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, des foyers de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants, des résidences sociales, des centre d'hébergements et de réinsertion sociale, des résidences étudiantes...).

L'article 55 de la loi SRU du 13 décembre 2000 (codifié dans l'article L.302-5 du Code de la Construction et de l'Habitation) définit précisément les catégories d'habitat qui entrent dans la dénomination "logement social".

Les logements sociaux neufs peuvent être des logements :

• "très sociaux", financés en PLAI (Prêt Locatif Aidé d'Intégration) : logements familiaux ou spécifiques (résidences sociales...)
  
• "sociaux ordinaires", financés en PLUS (Prêt locatif à Usage Social) ou en PLUS-CD (idem PLUS, mais pour des logements démolis puis reconstruits) : logements familiaux ;
  
• "sociaux intermédiaires", financés en PLS (Prêt Locatif Social) : logements familiaux ou spécifiques (EHPAD, logements étudiants...).
  Les loyers qui y sont appliqués sont définis à partir du loyer maximum de zone (LMZ) révisé chaque année en juillet

Deux types de dispositifs existent : le "droit commun", correspondant pour l'Etat au Plan de Cohésion Sociale (PCS), et la rénovation urbaine, dont les crédits Etat sont gérés par l'Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU).

Environ le quart du prix de revient d'une opération de logement social en construction neuve est couvert par les subventions, les deux-tiers par les emprunts et le reste par les fonds propres des bailleurs. En acquisition-amélioration, la part des subventions est supérieure (plus de 35%) et celle des emprunts plus faible (moins de 55%).

ANRU (Agence Nationale de la Rénovation Urbaine)

Sur le territoire de la Métro, 7 quartiers sont concernés par des conventions de rénovation urbaine signées avec l'ANRU.

Ces conventions prévoient divers types d'intervention sur ces quartiers, dont des démolitions et reconstructions, selon le principe du "1 pour 1" (il doit y avoir au moins autant de logements reconstruits que de logements détruits). Les reconstructions peuvent avoir lieu sur site ou sur d'autres territoires de la commune, voire de l'agglomération.

Les logements financés par l'ANRU sont dans la plupart des cas des PLUS-CD. Ce peut être aussi des PLUS ou des PLAI (lorsqu'il n'y a pas de démolition). Ils perçoivent des subventions de l'Etat via l'ANRU, de la Région (hors crédits délégués à la Métro), du Conseil Général, de la Métro (sur le même barème que pour le "droit commun"), des communes, et éventuellement d'autres financeurs.

Réhabilitation du parc social hors dispositif ANRU

Le dispositif d'aide de la Métro pour la réhabilitation du parc HLM est en cours de redéfinition.

Il devrait comporter plusieurs volets :

• réhabilitation thermique et amélioration de la performance énergétique
• gestion urbaine de proximité 
• aide aux mutations 
• réhabilitation des logements spécifiques grâce à un soutien aux associations gestionnaires.